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La nuova procedura di vendita immobiliare

Corso di formazione

" VALUTAZIONE IMMOBILIARE:

Criteri e principi applicativi”

Avv. Carlo Maccallini

Roma 19-20-21 giugno 2006

La prassi delle vendite giudiziarie e' andata sempre piu' crescendo negli ultimi anni.

Dal 1° marzo 2006, a seguito delle leggi n. 80/05, n. 263/05 e n. 52/06 sono entrate in vigore nuove regole che dovrebbero ulteriormente snellire le procedure, ridurre la durata delle varie fasi che precedono la vendita coattiva dell'immobile ed assicurarne il buon esito.

E' prevedibile, pertanto, che con le modifiche introdotte il numero delle vendite giudiziarie aumenti sensibilmente e che possa ridursi l’enorme arretrato esistente.

Attualmente dinanzi al Tribunale di Roma pendono circa 20.000 procedure esecutive, 8.000 dinanzi al Tribunale di Milano, 7.000 dinanzi al Tribunale di Palermo e 5.000 dinanzi al Tribunale di Napoli.

Nel corso del 2005 dinanzi al Tribunale di Roma sono state celebrati 1500 incanti ma si stima che, con le nuove norme, che tra l’altro consentono l’affidamento degli incarichi di vendita anche agli avvocati ed ai commercialisti, il numero degli immobili che formeranno oggetto di vendite giudiziarie subira' un significativo incremento.

Gli operatori immobiliari non possono prescindere dalla conoscenza di questo importante comparto e delle regole che lo disciplinano, in quanto l’andamento del settore puo' influenzare il mercato.

La presente relazione si propone, pertanto, di fornire una sommaria illustrazione della nuova normativa che regola le vendite immobiliari e delle due distinte modalita' di liquidazione utilizzate:

- la vendita senza incanto

- la vendita con incanto.

Ma come si arriva alla vendita giudiziaria di un immobile?

Vediamo di riassumere brevemente le fasi dell'espropriazione immobiliare.

1) PIGNORAMENTO

L’espropriazione immobiliare e' promossa dai creditori muniti di titolo esecutivo ed ha inizio con l’atto di pignoramento immobiliare.

L’atto di pignoramento si esegue mediante la notificazione e successiva trascrizione presso l’Ufficio del Territorio (gia' Conservatoria dei Registri Immobiliari) di un atto nel quale si indicano, gli estremi richiesti del Codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato che si intende sottoporre ad esecuzione e consiste in una ingiunzione che l’Ufficiale Giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito, esattamente indicato, i beni che si assoggettano al pignoramento ed i frutti di essi.

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2) ISTANZA DI VENDITA

Ai sensi dell’art. 567 c.p.c., decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento, qualsiasi creditore concorrente munito di titolo esecutivo, puo' presentare istanza di vendita, che e' contenuta in un ricorso da depositarsi nella cancelleria del Tribunale cui appartiene l’Ufficiale Giudiziario che ha gia' provveduto a notificare l’atto di pignoramento immobiliare.

L’istanza di vendita, a norma dell’art. 497 c.p.c., deve essere proposta entro novanta giorni dal pignoramento, a pena di inefficacia del pignoramento medesimo.

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del ricorso, a produrre una serie di documenti e, in particolare, deve allegare l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Tale documentazione puo' essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Ricevuta l’istanza di vendita, il Giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 569 c.p.c., deve fissare udienza per l’audizione delle parti, alla quale non solo debbono partecipare le parti, ma anche i creditori iscritti che non siano ancora intervenuti e che devono essere avvertiti dell’espropriazione in corso.

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3) STIMA DELL’IMMOBILE

Dunque, la prima attivita' che deve essere compiuta ai fini della vendita forzata dell’immobile e' costituita dalla determinazione del prezzo base della vendita stessa.

L’art. 568 c.p.c. fa riferimento alle rendite catastali, ma sebbene esse siano state recentemente aggiornate, i valori indicati in catasto non sono quasi mai proporzionati al reale valore economico degli immobili. Di conseguenza, pressoché sempre, il Giudice dell’Esecuzione, avvalendosi del potere discrezionale riconosciutogli dal codice, nomina un esperto affinché provveda a determinare il valore dell’immobile pignorato.

In particolare, ai sensi del nuovo art. 569 c.p.c., il Giudice dell’Esecuzione puo' nominare un esperto, convocandolo avanti a sé affinché, fuori udienza, presti il giuramento. Ai sensi dell’art. 173-bis disp.att. c.p.c., concluse le operazioni di stima, l’esperto deve redigere una relazione ed inviarne copia ai creditori concorrenti e al debitore “anche se non costituito” almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza per l’audizione. A loro volta, i creditori, almeno quindici giorni prima dell’udienza, possono depositare note alla relazione, cosi' imponendo la partecipazione dell’esperto all’udienza affinché renda i chiarimenti necessari. Le disposizioni di legge tendono a rendere la valutazione peritale per quanto possibile rapida e aderente alla realta' dei valori di mercato, valutazione sottoposta al contraddittorio pure posticipato dei creditori e dello stesso debitore esecutato, i quali hanno il medesimo interesse – sia pure per ragioni contrapposte – ad ottenere il risultato che il prezzo di vendita sia adeguato al valore effettivo del bene.

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4) VENDITA DELL’IMMOBILE

In virtu' dell’art. 569 c.p.c., le parti hanno facolta' di fare osservazioni circa il tempo e le modalita' di vendita, cosi' potendo influenzare le scelte che devono essere discrezionalmente compiute dal Giudice dell’Esecuzione, affinché si ottenga il piu' elevato ricavo possibile dalla liquidazione forzata.

Il Giudice dell’Esecuzione puo' tuttavia scegliere se:

a) disporre la vendita in lotti ovvero in modo unitario;

b) provvedere direttamente alle operazioni di vendita ovvero delegarle ad un professionista;

c) disporre forme di pubblicita' straordinarie oltre a quelle ordinarie.

Nelle prassi dei Tribunali, solitamente, si celebrava direttamente la vendita con incanto dell’immobile.

Le nuove disposizioni hanno invece imposto in modo obbligatorio e vincolante le modalita' di liquidazione forzata che devono essere eseguite:

- innanzi tutto, deve svolgersi il procedimento di vendita senza incanto;

- successivamente, deve attuarsi quella con incanto;

- da ultimo, e' riconosciuta ai creditori la possibilita' di avanzare istanze di assegnazione.

L’art. 490 c.p.c. ha previsto che la forma ordinaria di pubblicita' dell’avviso di vendita immobiliare sia sempre costituita dall’inserzione dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione con cui e' disposta la vendita e della relazione di stima redatta dall’esperto in appositi siti internet, “almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto”.

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5) VENDITA SENZA INCANTO

Per la vendita senza incanto, nell’ordinanza ex art. 569, comma 3, c.p.c. il Giudice dell’Esecuzione deve stabilire il prezzo base e deve fissare sia un termine, non inferiore a novanta giorni e non superiore a centoventi giorni entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto, sia la data dell’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti.

L’art. 571 c.p.c. stabilisce che le offerte debbono essere depositate in busta chiusa nella cancelleria del Tribunale. La cauzione per la partecipazione alla vendita senza incanto deve essere versata mediante assegno circolare e lo stesso deve essere inserito nella busta. Il cancelliere al momento della ricezione delle buste, annota all’esterno il nome di chi materialmente provvede al deposito. Il Giudice dell’Esecuzione puo' prevedere anche altre forme di presentazione delle offerte (posta elettronica ed il versamento della cauzione mediante l’accredito di somma pari a un decimo del prezzo che si intende offrire a mezzo bonifico o deposito su conto corrente bancario o postale intestato alla procedura esecutiva).

Nell’udienza fissata per l’esame delle offerte, le buste sono aperte alla presenza degli offerenti. Gli artt. 572 e 573 c.p.c. disciplinano due ipotesi distinte, rispettivamente: se sia stata avanzata una sola, ovvero una pluralita' di offerte.

In presenza di un’unica offerta d’acquisto, e' necessario ulteriormente distinguere se la stessa supera di almeno un quinto il prezzo base stabilito dal Giudice: in questo caso, l’offerta “e' senz’altro accolta”.

Qualora invece l’offerta sia compresa tra il prezzo base (se inferiore, infatti, e' inefficace) e un quinto, l’offerta puo' essere rifiutata ove il creditore procedente manifesti il proprio dissenso ovvero il Giudice ritenga “che vi e' seria possibilita' di migliore vendita con sistema dell’incanto”.

Ove siano state presentate piu' offerte d’acquisto senza incanto, il Giudice deve invitare gli offerenti presenti a una gara sull’offerta piu' alta.

Ove la vendita senza incanto, per qualsiasi motivo, non si concluda con l’aggiudicazione, si deve provvedere con la vendita con incanto.

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6) VENDITA CON INCANTO

Per l’ammissione all’incanto, e' necessario aver prestato la cauzione nelle forme dei depositi giudiziari, entro il termine e nella misura (comunque non superiore al decimo del prezzo base d’asta) discrezionalmente stabiliti dal Giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di cui all’art. 569 c.p.c.. La cauzione, infatti, normalmente viene restituita al termine dell’incanto all’offerente che non sia risultato aggiudicatario, ma puo' essere in tutto o in parte (nella misura di un decimo) trattenuta dalla procedura per essere destinata a comporre il ricavato dell’espropriazione su cui possono soddisfarsi i creditori, qualora, rispettivamente, l’aggiudicatario si renda inadempiente e la persona ammessa all’incanto “abbia omesso di partecipare al medesimo, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo”.

La sanzione non si applica se l’offerente non ha partecipato per (documentato) giustificato motivo, ma anche perché per evitare la perdita, parziale, della cauzione e' sufficiente la mera presenza anche passiva e inerte e, in questo caso, il cancelliere non potra' negare la restituzione.

L’incanto vero e proprio consiste in una pubblica gara, e quindi in pubblica udienza, caratterizzata dalla partecipazione di piu' soggetti che tra loro in concorrenza presentano offerte in aumento. L’ordinanza di vendita dispone il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’udienza, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle singole offerte e il termine entro il quale, quando si dia luogo ad aggiudicazione, il prezzo deve essere versato.

Allorché uno dei soggetti che vi partecipa presenti un’offerta maggiore delle altre, non seguita da un’offerta in rialzo nel termine di tre minuti dalla precedente, il Giudice lo designa quale aggiudicatario dell’immobile (secondo la citata norma, l’immobile e' aggiudicato all’offerente che ha presentato appunto la “maggiore offerta”).

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7) OFFERTE IN AUMENTO

Esaurita la gara e aggiudicato l’immobile al maggior offerente, possono essere avanzate, nel termine perentorio di dieci giorni, ulteriori offerte di acquisto, ad un prezzo superiore di almeno un quinto rispetto a quello raggiunto nell’incanto (e non piu' di un sesto); le offerte devono essere accompagnate da una cauzione pari al doppio di quella prevista per l’incanto.

Il Giudice, a seguito dell’offerta in aumento del quinto, indice una nuova gara, fissando il termine entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte con dichiarazione presentata in cancelleria con la stessa cauzione pari al doppio di quella prevista per l’incanto. Alla gara possono partecipare gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti al precedente incanto che abbiano integrato la cauzione fino al doppio nel termine fissato dal Giudice.

Nel caso di mancata partecipazione degli offerenti in aumento alla gara, l’aggiudicazione provvisoria diventa definitiva e, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, gli offerenti in aumento, perdono le cauzioni versate, che rimangono acquisite alla procedura, e l’immobile rimane definitivamente aggiudicato.

L’art. 585 c.p.c. stabilisce che se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto della vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il Conservatore dei Registri Immobiliari non puo' eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata.

Nelle vendite forzate, infatti, il trasferimento dell’immobile avviene con la liberazione di tutti i vincoli giuridici preesistenti sorti per la garanzia o l’attuazione della responsabilita' patrimoniale del debitore esecutato.

La nuova disposizione citata consente espressamente che contestualmente all’estinzione dei precedenti vincoli esistenti, si verifichi anche l’iscrizione della nuova ipoteca di primo grado a favore del finanziatore, a garanzia dell’obbligazione assunta dalla parte finanziata, cioe' dall’acquirente in vendita forzata. Pertanto, l’ipoteca – volontaria – e' iscritta dal Conservatore dei registri immobiliari contestualmente ma con distinto atto rispetto alla trascrizione del decreto di trasferimento.

L’aggiudicatario definitivo puo' essere inadempiente, non versando il prezzo nel termine stabilito. In questo caso il Giudice dell’Esecuzione ne dichiara la decadenza, disponendo un nuovo incanto. La “rivendita” avviene in danno dell’aggiudicatario inadempiente, nel senso che se il ricavato finale (unito alla cauzione confiscata) risulta inferiore a quello dell’offerta avanzata nell’incanto precedente dell’aggiudicatario inadempiente, questi (art. 587, comma 2 c.p.c.) “e' tenuto al pagamento della differenza”.

Qualora anche la vendita con incanto si concluda senza che sia pronunciata l’aggiudicazione, si apre l’ultima ed estrema modalita' di liquidazione forzata, rappresentata dalla assegnazione.

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8) ASSEGNAZIONE

I creditori che vogliano proporre istanza di assegnazione, debbono presentarla “nel termine di dieci giorni prima della data dell’incanto … per il caso in cui la vendita all’incanto non abbia luogo per mancanza di offerte”.

L’offerta non deve essere accompagnata dalla prestazione di una cauzione. Il creditore deve comunque offrire di pagare una somma non inferiore a quella del valore-prezzo del bene determinato a norma dell’art. 568 c.p.c..

Sull’istanza di assegnazione, se la vendita all’incanto non ha luogo per mancanza di offerte, il Giudice provvede su di essa, limitandosi a fissare il termine entro cui l’assegnatario deve versare le somme ad eventuale conguaglio. Pertanto, avvenuto il versamento, il Giudice pronuncia il decreto di trasferimento a norma dell’art. 586 c.p.c. (v. l’art. 590, comma 2 c.p.c.).

Ove non vi siano domande di assegnazione o comunque ove il Giudice non ritenga di accoglierle, l’alternativa consistera' nel provvedimento di amministrazione giudiziaria (misura disposta provvisoriamente per un tempo non superiore a tre anni) oppure, come prescrive la nuova disposizione del comma 1 dell’art. 591 c.p.c., il Giudice dell’Esecuzione pronuncia nuovamente ordinanza che dispone la vendita perché si proceda a nuovo incanto, ad un prezzo base eventualmente inferiore di un quarto a quello precedente.

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9) DECRETO DI TRASFERIMENTO

L’ultimo atto conclusivo della procedura e' costituito dal decreto di trasferimento, sottratto ai poteri del professionista, nel senso che questi lo predispone e lo trasmette al Giudice.

L’atto costituisce il titolo formale dell’acquisto da parte dell’aggiudicatario, fonte di diritti per il medesimo soggetto.

Va comunque tenuto presente che, a norma dell’art.586 c.p.c., il Giudice dell’Esecuzione puo' non emettere il decreto di trasferimento e sospendere la vendita “quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.

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10) L’ESPERTO STIMATORE

La legge 14 maggio 2005 n. 80 ha introdotto, modificando l’art. 569 c.p.c. talune novita' relative alle modalita' di nomina dell’esperto (ausiliare del Giudice la cui funzione e' quella di aiutare il Giudice nella valutazione del valore dell’immobile) in caso di espropriazione immobiliare e introducendo l’art. 173-bis nelle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile, ha disciplinato in dettaglio il contenuto delle attivita' di competenza dell’esperto.

Come gia' sopra accennato, in caso di espropriazione immobiliare compete al Giudice dell’Esecuzione determinare il valore del bene, per l’aggiudicazione del quale in caso di vendita senza incanto le offerte saranno valide solo se superiori a detto valore, mentre nel caso di vendita con incanto esso costituira' il prezzo base d’asta.

In particolare l’art. 568 c.p.c. precisa che:

a) il valore dell’immobile agli effetti dell’espropriazione si determina a norma dell’art. 15 c.p.c. (art. 568 co. 1 c.p.c.). Al riguardo, l’art. 15 c.p.c. precisa che il valore dei beni immobili si ottiene moltiplicando il reddito dominicale e la rendita catastale del fabbricato per duecento per le cause relative alla proprieta'.

b) se il bene e' non soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ragione il Giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni precedenti sia manifestamente inadeguato, il valore e' determinato dal Giudice stesso sulla base: 1) degli elementi forniti dalle parti, 2) di quelli che gli puo' fornire un esperto da lui nominato.

La legge 14 maggio 2005 n. 80 prevede che l’esperto deve essere nominato entro i trenta giorni dal deposito dell’istanza di vendita ex art. 567 c.p.c. e deve prestare giuramento comparendo avanti al Giudice prima ancora che si tenga l’udienza alla quale il Giudice convoca le parti e i creditori non intervenuti.

L’esperto deve prestare giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidate come dispone l’art. 161 disp. att. c.p.c..

Prima della L.80/05, i compiti dell’esperto erano rimessi alla discrezionalita' dei singoli Giudici che, nominato l’esperto, potevano incaricarlo di svolgere particolari operazioni. Oggi invece i compiti sono tassativamente indicati dall’art. 173-bis disp. att. c.p.c.: prima di ogni altra attivita', l’esperto deve controllare la completezza dei documenti di cui all’art. 567 comma 2 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei vent’anni anteriori alla trascrizione del pignoramento).

La Legge 28 dicembre 2005 n. 263 esclude ora l’obbligo di allegare il certificato di destinazione urbanistica e l’estratto delle mappe censuarie, richiesti dalla disciplina preesistente.

L’esperto deve procedere poi a redigere una relazione di stima la quale, ai sensi del comma 1 art. 173-bis disp. att. c.p.c., dovra' contenere:

1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) una sommaria descrizione del bene;

3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale e' occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al pignoramento;

4) l’esistenza di formalita', vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente;

5) la verifica della regolarita' urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilita' dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.

Va rilevato che le disposizioni di legge nulla prevedono in relazione ad altri profili di notevole importanza, tra cui ad esempio: l’accertamento del regime patrimoniale coniugale del soggetto esecutato; l’eventuale accatastamento o frazionamento catastale in quanto necessario alla vendita; l’accertamento dell’esistenza in vita di soggetti usufruttuari o riguardo al successivo aggiornamento della relazione.

L’art. 173-bis prevede, come gia' sopra evidenziato, che la relazione venga inviata, almeno 45 giorni prima dell’udienza ex art. 469 c.p.c. ai creditori procedenti o intervenuti, nonché al debitore. Tali soggetti potranno inviare a loro volta note all’esperto e produrle in udienza ex art. 569 cpc se avranno provveduto ad inviarle all’esperto almeno 15 giorni prima di essa.

In tale evenienza, l’esperto sara' chiamato ad intervenire per rendere chiarimenti sul contenuto della relazione.

Va inoltre ricordato che all’esperto si applicano le disposizioni penali relative ai consulenti tecnici; in ogni caso, se il medesimo incorre in colpa grave nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti, e' punito con l’arresto fino ad un anno o con l’ammenda fino ad € 10.329,00, puo' essere sospeso dall’esercizio della professione per un periodo compreso tra un minimo di quindici giorni ad un massimo di due anni.

Quanto alla responsabilita' civile e' stato ritenuto che gli ausiliari del Giudice, fra i quali rientra l’esperto, rispondano per i danni arrecati alle parti secondo i principi generali della responsabilita' civile, per quanto limitatamente ai casi di colpa grave.

Roma, 20 giugno 2006

Avv. Carlo Maccallini